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未来3-5年进入二手房时代
文章类型:行业动态 浏览次数:1642 加入时间:2016-8-29 17:09:23 出处:潜山万佳房产摘编 打印该页
中国主要城市房产未来3-5年进入二手房时代
二手房目前市场流通率处于整体上升趋势,未来3到5年中国二手房交易量整体将超过新房,而一旦流通率提高了,将起到平抑房价的作用。

未来3-5年将进入二手房时代

据估计,目前一线城市中深圳的流通速度最快,流通率在5%左右,其次是上海,不到3.5%,北京仅有1.8%。相比较而言,美国房屋流通率的历史平均值是4.5%。

流通率是指每年交易的二手房数量与存量房总量的比率,流通率的高低可以衡量一个市场的活跃度,同时可以反映出市场资源配置效率。

当然,不同城市之间分化依然明显。其中,一线城市和重点二线城市会率先进入二手房的时代,就像今天的深圳、上海、北京、南京、广州、天津、成都等地正在快速进入二手房时代。而三四线城市未来预计很长一段时间都还处在新房去库存的周期里。

一旦流通率提高了,市场的供给就会增加,对平抑房价有很大作用。目前房价上涨主要因为供给不足,这也是缺少房地产税、持有成本低带来的后果,房屋的流通会带来整个房价的平滑。

行业正在加速互联网化

行业有两个巨大的机会在今天这个时点交汇,一个是整个中国的房地产市场,从一线到二三线城市梯次进入存量房占主导地位的市场;另一个是互联网和IT技术正深刻地影响着行业,将会极大的改善消费者的体验和提升执业经纪人的服务效率。

在房源IT数据建设上,各大房地产中介均进行着积极探索。总体来看,中原地产覆盖的城市数量比较多;我爱我家是中国最早进行IT化的公司,有一定的数据基础;链家成立时间较短,引入系统化较晚,但却后来居上,对技术和数据的投入也很大。

不过,今天分析市场其实都是瞎子摸象,基础数据的封闭性和残缺是一个很大的问题,甚至还有很多城市压根就没有网签。

未来互联网进程将会越来越多地集中在交易流程的重塑,这也将是未来一项重要工作,即如何让交易流程更多地体现标准化、互联网化、信息化,重构传统交易中的无效环节,如产权变更、银行审查资质等是否能变得更加有效率。

至于未来,要做到卖方的互联网化,让业主参与到整个房源信息的生产和分发过程,根据网上点击反馈,业主能够自动做出调整改进,更新房屋信息、社区信息以及周边交通情况等。

当前经纪人缺乏准入门槛

除了加深互联网化,提升经纪人服务效率也是当前行业亟待改革的地方。

目前经纪人最核心的问题是缺少准入门槛,缺乏执业资格和继续教育,而且没有建立黑名单制度——如果一个经纪人在原来中介干不好损害客户利益,还能去其他中介,这样行业永远不可能得到净化。

未来除了准入门槛,还应该给经纪人一个好的成长环境,其核心是建立收入增长和从业年限增长之间的正反馈循环。如果说经纪人做得越好、从业时间越长,收入越高,使经纪人意识到在这个行业干得越久,就越有可能拥有更好的生活,直到自己也能买房成为业主,成为城市的一部分,那么流失率肯定会降低。提供这种激励,让年轻的人得到更好的生存发展空间。

此外,还可以从内部组织管理改革入手,让拍照片、做实勘、拿钥匙的人在每一单交易中都分到钱。如果一个专业化的组织里面有这种分工,经验丰富的经纪人负责撮合谈判,刚入行的经纪人负责初级一点的活动,而每个人在每个交易里都能分到钱,这就是一个很好的合作和分工法则,而不是弱肉强食的森林法则。
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